Дамыған елдердегі ипотекалық тәжірибе
Ипотекалық банктер, сондай-ақ басқа да қатысушылар қаржыландыру жөніндегі мәмілелерді жүзеге асырады өз қызметін мүлдем екі түрлі нарықтарда ипотекалық кредиттер. Ұсыну қарыз алушыға несие ресімдей отырып, закладной жүреді «бастапқы». Сату ипотекалық қарыздар кредитор, бастапқыда ұсынған несиеге қарыз алушыға, сондай-ақ қайта сату ипотекалық міндеттемелерді инвесторлардың арасында негізгі операцияларымен «қайталама».
Компаниялардың ипотекалық кредит беруді қамтиды рәсімдеу, сату және қызмет көрсету ипотекалық қарыздарды жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген тұрғын немесе коммерциялық мақсаттағы. Ипотекалық компания қызмет етеді қаржылық делдал, ресімдейді кепілге қойып, несие және сатады, олардың басқа кредиторларға немесе инвесторларға. Ипотекалық компаниялар жеткізеді қаржы ресурстары жергілікті нарықтары ипотекалық кредит беру, сыртқы көздерден капитал; сонымен қатар, олар біріктіреді жеке несие ірі кредиттік пул неғұрлым тартымды инвесторлар үшін. Жағдайларда, сату, несие, ипотекалық банк, әдетте, сақтайды ресімделген келісім-шартқа құқығы үшін алым жеке қарыз алушы негізгі борыш сомасын және пайыздарды бойынша несие. Бұл функция ипотекалық банк «деп аталады қызмет көрсетумен» кредит.
Өйткені көптеген ұйымдар-инвесторлар жоқ жеткілікті тәжірибесі мен білікті мамандар штаты қызмет көрсету бойынша ипотекалық несиелерді, олар төлеуге дайын банкке орындау үшін бұл функциялар.
Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін қаражат көзі ретінде ипотекалық несие беру үшін олар жинақ салымдары, сондай-ақ құралдар, тартылған азаматтардың өмірін сақтандыру. Дәстүрлі жинақ мекемелері пайдаланған салымшылардың қаражаттары үшін ипотекалық кредит беру, бір бөлігі болды, олардың инвестициялық портфельдің. Алайда, ортасында 70-жылдардың депозиттік мекемесінің жоғалтып өз салымшыларының, предпочитавших ақша салуға компанияның ақша нарығының немесе пайдалану басқа да инвестициялау, жұмыс істейтін тыс саласының ипотекалық бизнес, қамтамасыз еткен неғұрлым жоғары пайда нормасын. Нәтижесінде болған 70-ші және 80 жылдардың басында қысқарту салымдар жинақ мекемелеріндегі, соның есебінен қаржыландырылды ипотекалық несиелер, жұмыс істеп жатқан инвесторлар қайталама ипотекалық нарығында айтарлықтай неғұрлым маңызды көзі құралдарын ұсыну үшін несие жылжымайтын мүлік кепілімен.
Нарығы ипотекалық инвестициялар кеңейе бастады, себебі ипотекалық несиелер болды бірігуге пул, ал олардың негізінде қалыптаса бастады пакеттерін бағалы қағаздар қамтамасыз етілген ипотекалық кредиттермен (MBS), сатылатын, содан кейін инвесторларға. Соңында 80-шы жылдардың нарығы ипотекалық бағалы қағаздарды алды одан әрі дамыту енгізу нәтижесінде жаңа, неғұрлым тиімді пайдалану тетігін бағалы қағаздар әр түрлі сыныптар мен санаттар — шығарылатын бағалы қағаздардың деп аталатындар ипотекалық инвестициялық делдалдар немесе кондуитами (Real Estate Mortgage Investment Conduit), әдетте деп аталатын қысқаша — бағалы қағаздар REMIC, немесе жай ғана REMIC, не ОӘК — кепіл ипотекалық облигациялар. Нарығында пайда болды, үлкен таңдау әр түрлі бағалы қағаздар REMIC, олардың әрқайсысы болды әр түрлі сипаттамалары және тәуекел деңгейін қамтамасыз ету түрлі кірістілігі.
Салдарынан тез және бір мезгілде қайта реттеу қаржы мекемелері, тұрғын үй сатып алушылар, сондай-ақ басқа да түрлерін, жылжымайтын мүлік, бар, қазір қол жеткізу бірқатар баламалы қаржыландыру тетіктерін құрылыс немесе тұрғын үй сатып алу. Қайталама ипотекалық нарығы ойнайды бүгін өте маңызды рөл атқарады қамтамасыз ету үшін қаражат тұрғын үй сатып алушылар, және оның маңыздылығы, әсіресе, оның маңыздылығы жеке меншік сектордың, ұлғая түсуде.
Қайталама нарық айналды қазір өте күрделі нарық ұлттық ауқымдағы, ол тартады, өз қызметін көп қатысушылар санын қоса алғанда, ипотекалық компаниялар, жинақ және несиелік қауымдастықтар, коммерциялық және жинақ банктер, сақтандыру компаниялары, зейнетақы қорлары, сондай-ақ осындай танымал ұйым:
Федералдық Ұлттық Ипотекалық Қауымдастығы («»Фэнни Мэй»»);
Федералдық Корпорациясы Тұрғын Үй Ипотекалық Кредитті («»Фрэдди»Мак»);
Мемлекеттік Ұлттық Қауымдастығы Ипотекалық Несиелеу («Джинни Мэй»).
Осы үш ұйымның құрылған, АҚШ Конгресімен, үлкен рөл атқарады қалыптастыру және дамыту қайталама нарық ипотекалық несиелерді қаржыландыру үшін пайдаланылатын тұрғын үй сатып алу.
Сату ипотекалық несиелердің қайталама нарығында жүргізіледі және бірнеше нысандары. Бірінші нысаны — бұл қарапайым, сату, — жеке кредит, белгілі аталатын «сату тұтастай». Екінші нысаны үлесін сату үлестерін кредит «деп аталады, сатуға қатысу». Үшінші нысан салынатын немесе қатысу үлесін олар бірігеді «деп аталатын пул» ретінде пайдаланылады қамтамасыз ету бағалы қағаздар, яғни борыштың негізгі сомасы мен проценттерді және ол бойынша жиналған эмитент бағалы қағаздар қамтамасыз етілген несиелер пулын пайдаланылады өндіру үшін төлемдер бағалы қағаздарды ұстаушыларға немесе инвесторларға. Әрбір ұстаушы, бағалы қағаздар қамтамасыз етілген ипотекалық қарыздар, бар пулға өз неделимую үлесіне кірістер немесе бөлігі ақша қаражаты ағынының ол бойынша, және, әдетте, эмитент бағалы қағаздарды келісемін аванс беруге өз қаражатына жабу мерзімі өткен төлемдерді қарыз алушы. Пул ипотекалық кредиттерді қамтамасыз ету үшін пайдаланылады ипотекалық облигацияларды білдіретін шығарған борыштық бағалы қағаздар қайталама нарықта.
Кредиторлар қайталама нарықта ипотекалық несиелер.
Соңғы жылдары рөлі ссудосберегательных қауымдастықтар, жинақ банктері, сондай-ақ басқа да жинақ мекемелері өсті, тіпті, қарамастан, осы мекемелер шыдауға тура келді елеулі жүк бәсекелестік. Тағы 15-20 жыл бұрын жинақ мекемелері АҚШ-тың тура келді 53,2% жалпы көлемінен берілген ипотекалық заемдар. Тарихи түрде қалыптасқан, сондықтан жинақ мекемелері ориентировались арналған жергілікті қажеттілікті тұрғын үй, тіпті бір жарым ғасырдың бұл қажеттіліктер қалды, олардың негізгі қызығушылық. Алайда, қазіргі уақытта көптеген жинақ мекемелері белсенді әрекет қайталама ипотекалық нарығында ретінде сатушылар мен сатып алушылар. Осылайша, бірінші шамасы бойынша өнім беруші кредиттердің қайталама нарық болып табылады жинақ мекемелері ұсынатын 40-тан астам% қарыздар.
Екінші ірі көзі болып табылады және ипотекалық компаниялар. Қазіргі уақытта АҚШ-та шамамен 1300 компаниялардың ипотекалық қаржыландыру бойынша, оның ішінде 1000 компаниялар Қауымдастығының мүшесі болып табылады Ипотекалық Банкирлер Америка (АИБ). Мүшелері АИБ жүзеге асырады 80-нен астам% жалпы көлемінен операцияларды ипотекалық компаниялар. Басқа айырмашылығы ссудодателей ипотекалық компаниялар, әдетте, басып, ұстап тұрыңыз ипотекалық қарыздар үнемі өз портфеліндегі. Барлық берілген несиелер сатылады инвесторларға қолданыстағы саласында ипотекалық бизнес арқылы қайталама ипотекалық нарығы. Үлесіне ипотекалық компанияларға тиесілі 25-тен астам% барлық несие берілген тұрғын үй сатып алуға. Көлемі бойынша берілген кредиттер ипотекалық компаниялар жағынан ғана жинақ мекемелеріне барады сәл алда үшінші көзі — коммерциялық банктер беретін 20-дан астам% несие тұрғын үй сатып алуға.
Басқа көздерден ипотекалық қаржыландыру, жүзетін қайталама нарықта атауға болады коммерциялық банктер ұсынатын 10% — ға жуығы кредиттер. Федералдық кредиттік агенттіктер ресімдейді 2% — дан көп қарыздар.
Азайту үшін тербеліс ипотекалық кредиттер нарығындағы АҚШ үкіметі бірқатар шаралар қабылдады,. Бірнеше үкіметтік және «квазиправительственным» мекемелерге тапсырылған ұйымдастыру және қызмет көрсету қайталама нарық ипотекалық кредит беру.
«Джинни Мэй». Корпорациясы «Джинни Мэй» құрылды АҚШ Конгресімен (1968). Тетіктерді пайдалана отырып, қайталама нарық ипотекалық кредиттерді, «Джинни Мэй» ұсынады, сондай-ақ ынталандырады беру, ипотекалық несие, мемлекеттік және мемлекеттік басымдықтарын көмек көрсету, сонымен секторлары тұрғын үй нарығын, олар үшін қол жетімді емес қарапайым әдістері несиелендіру. Арнайы көмек көрсету бағдарламасын есебінен жүзеге асырылады қарыздар Мемлекеттік қазынашылық есебінен пайызға, приносимых меншікті портфелін есебінен, сондай-ақ комиссиялық міндеттемелер үшін. Кепілдік беру бағдарламасы бағалы қағаздар есебінен қаржыландырылады кепілдік жарналары мен зейнетақы беруді өтініш төленетін бағалы қағаздар эмитенттері. «Джинни Мэй» білдіреді толық мемлекеттік корпорация, қолданыстағы шеңберінде Министрлігінің тұрғын үй және қалалық даму.